充裕的资金

2018-06-27 21:11

房企拿地从而增加土地储备,显示出对楼市后市的强烈信心。中原地产首席分析师张大伟认为,归根结底还是钱多,房地产企业资金链非常安全。整体看,信贷虽然在逐渐收紧,但收紧后的数据只是逐渐回归2016年历史最宽松之前的常态,只是逐渐稳健,而不是趋紧。

并购并不是过江龙的专利,如:碧桂园、时代、奥园等地胆近期亦不断尝试此方式,其中碧桂园去年以来收购以增城、黄埔两区为重点,而本地中型房企时代、奥园亦通过收购的方式落子上述两区。

调控期是逆市布局的好时机,同策咨询研究部总监张宏伟表示,调控已进入深水区,楼市周期性下滑开始显现,在这种状态下土地价格会越来越理性,很多房企在这个阶段都会选择加速拿地。

房企拿地热情高涨,有着多重因素。其中,经历了2016年这样的销售大涨年份之后,多家房企需要积极补仓,从而增加土地储备,以便于后续的房地产开发,这也被认为是最主要的动力之一;其次,在行业竞争加剧的背景下,土地价值更为凸显。此外,充裕的资金,以及地方政府增加土地供应的环境,也间接促成这波拿地热。对此,中原地产首席分析师张大伟认为,归根结底还是钱多,房地产企业资金链非常安全。整体看,信贷虽然在逐渐收紧,但收紧后的数据只是逐渐回归2016年历史最宽松之前的常态,只是逐渐稳健,而不是趋紧。

尽管房地产市场利润率的下滑成为现实,但是房企的竞争仍处于白热化,充足的土地储备是企业扩张的保证,多拿地、拿好地成为房企规模化竞争的关键所在。

以4月份为例,房企拿地热度掀起了今年以来的小高潮。同策咨询研究部数据显示,4月,保利、龙湖、中海、首开、碧桂园、万科等品牌房企拿地金额均在100亿元以上,其中,碧桂园甚至已连续5个月拿地金额过百亿。

中国指数研究院的统计显示,前4月从拿地金额来看,碧桂园和保利继续稳居前两位,首开、远洋晋级前十。另据中原地产的数据显示,今年前4月,拿地超过百亿的房企合计18家。

从单个房企来看,多家机构数据显示,在刚刚过去的4月,保利、龙湖等多家房企拿地金额均在100亿元以上,其中,碧桂园已连续5个月拿地金额过百亿,中海也已连续2个月拿地过百亿。

对于被并购、收购的本地房企而言,与房企合作开发有利分担资金压力以及风险,因此预期在未来拿地成本越来越高的情况下,合作开发、入股等模式将更加受到开发商看重。

今年4月6日,住建部和国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求商品住房库存消化周期12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

据广州中原研究发展部统计,外地房企如阳光城,重点布局南沙,此外天河、越秀两大中心区亦有落子,最新收购的广信江湾城项目更是位于多年未有宅地推出的越秀区;而融创、远洋、旭辉等就通过傍地胆的模式。对由本地房企负责开发的项目进行入股、合作,业内认为,对于不熟悉广州市场、首次入穗的外地房企而言,并购能够使其更有效率地熟悉本地市场。

根据监测数据,房企对土地的激烈争夺正从大城市向大城市周边的三线城市转移。如嘉兴成为4月份土地溢价率最高的城市,溢价率达到了近2倍。此外如佛山、大连、青岛、温州、镇江等城市的溢价率都超过了75%。

广州中原研究发展部认为,未来并购、收购、合作开发将会成为不同体量开发商获取用地、项目的手段,主要原因包括:土拍价格提高,针对目前一线城市地价变化,开发商需要通过合作的方式分担资金压力;采用该种模式费用低于土拍,对于目前统计的并购项目来看,绝大部分花费低于目前土拍价格;此外,对于中小型房企而言,土拍无法与大型房企竞争,因此需要采取另辟蹊径的方式获取开发的面粉。

根据国家统计局数据,1-4月份,全国房地产开发投资27732亿元,同比增长9.3%,增速比1-3月份加快0.2个百分点,其中住宅投资增长10.6%。房屋新开工面积48240万平方米,同比增长11.1%,其中住宅新开工面积增长17.5%。全国商品房销售面积41655万平方米,同比增长15.7%,其中住宅销售面积增长13.0%。全国商品房销售额33223亿元,同比增长20.1%,其中住宅销售额增长16.1%。房地产开发企业土地购置面积5528万平方米,同比增长8.1%。4月末,全国商品房待售面积67469万平方米,比3月末减少1341万平方米。

以碧桂园为例,2016年至今并购、合作的项目也不少,以其广州大本营增城为例,近期通过并购已将石滩、新塘等地块、项目收入囊中,加上3月土拍竞得的新塘长岗村地块,该开发商于增城热点板块均布局有项目。广州中原研究发展部认为,这一方面体现了碧桂园对增城未来市场发展的信心,另一方面有利于开发商在片区获得整体定价话语权。此外,相比起楼面地价动辄3-5万元/平方米的中心区而言,增城开发成本较低,综合而言,虽然碧桂园近年大有重返一二线城市之势,但其外围区包围中心区的布局模式依然沿用。

此外,邢志宏也指出,投资增加也与土地和房屋的供应情况有关:房地产现在正在进行分类调控,一线城市为了抑制房价过快上涨,也加大了土地和房屋的供应力度。邢志宏表示,房地产投资的增加是在多重原因和背景下出现的,有关其后续走势情况,统计部门也会进一步观察。

以目前投入资金最大的阳光城来看,从2016年至今共投入97.55亿元,其中47.9亿元投入到南沙区,占总投入的49%;其余资金投入到越秀、天河总共3幅用地当中,约获得12.4万平方米市中心商住用地,可见该房企在资金投入上郊区、中心区五五开的方式。纵观阳光城目前其他并购项目,一般均以低于土拍市场楼面价成交,以其2017年1月购得的天河区两地块来看,其总占地面积达9.5万平方米,按照3.0的容积率算,其计容建面在28.5万平方米左右,其支付总价为31.8亿元,折合楼面价11158元/平方米,虽然对于地块的使用年限、规划等消息有待公布,但总体而言成交价远低于区域公开出让地价。

在一线及热点二线城市频频出台调控政策的情况下,今年以来房地产开发投资增速依然在加快。对此,国家统计局新闻发言人邢志宏认为,这种现象与去年的延续效应是分不开的。去年全国的商品房销售面积增长了22.5%,使得房地产市场出现了比较强的景气局面,很多房地产企业加大了投资力度,很多在建项目仍在进行,投资项目有周期性,一旦开工了以后需要延续一时间,因此他表示,目前房地产投资的增长是这种周期的延续。

回顾2016至今广州市场上出现的热点并购、收购,可以看出,无论是过江龙还是地胆,出手都是大手笔。

事实上,进入今年5月中旬以来,房企在全国多个市场上的并购都非常频繁,5月12日晚,融创中国发布公告称,公司间接全资附属天津融创作为买方,拟向昆明星耀收购天津星耀80%股权及债权,总价约102.54亿元。同日晚间,中国恒大也发布公告称,公司附属恒大地产集团、各项目公司与信银(深圳)股权投资基金管理有限公司(信银深圳)签订10份项目协议。信银深圳将投资合共约108.5亿元于恒大各项目公司,并与恒大共同开发各相关项目。有业内人士指出,目前房地产行业竞争愈发激烈,越来越多的中小型房企退出这个市场,也给了龙头房企更多兼并重组的机会,对于整个行业来说属于资源的优化配置,毕竟在国内,房地产仍是一个规模制胜的行业。

某研究院智库中心研究总监严跃进称,4月份的土地成交面积有所减少,这与当月的土地供应规模减少有关,随着国土部门在4月份明确提出土地供应分类调控思路,预计需求强劲的城市土地供应将会增加。

某研究院监测的50个城市4月份不包括工业用地的土地成交面积环比下降了四分之一,相比去年同期也减少了10%,当前的土地成交规模弱于2010-2013年的水平。而在监管部门对高杠杆资金进行严厉管制的大背景下,土地市场相对降温,溢价率开始收窄。从均值来看,50个城市土地成交平均溢价率为35%,环比减少17个百分点,同比减少27个百分点。

调控层层加码,楼市逐步降温。但在一级土地市场,品牌房企拿地积极性不改。5月15日,国家统计局公布的数据显示,前4月房地产开发企业土地购置面积5528万平方米,同比增长8.1%,增速比1-3月份提高2.4个百分点;土地成交价款2104亿元,增长34.2%,增速提高17.5个百分点。

据某研究院的数据显示,4月份土地出让面积最多的几个城市为北京、郑州、武汉、成都等,成交面积前10的城市均位于房价较高的热点一二线城市,合计土地成交面积占50个城市全部成交的六成成以上。

自去年至今,广州楼市在各路开发商之间出现了一股并购潮。在目前地价压力增大、土地供应僧多粥少、过江龙进入本地市场希望有引路人等背景下,这一模式引起了业内的关注。广州中原研究发展部认为,未来并购、收购、合作开发将会成为不同体量开发商获取用地、项目的重要手段。

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